ВАЖНОСТЬ ПЕРЕХОДНОГО ЭТАПА ОТ ПРОЕКТА К СТРОИТЕЛЬСТВУ ДОМА

18.01.2019

 

 

Вы разрабатываете проект Вашего будущего дома и планируете начать строительство. Как правильно организовать переходный этап от проекта к стройке?

При строительстве загородного дома принципиально важно контролировать смену всех этапов, как организационно, так и с технической и финансовой стороны. Особенно если с ними меняются и подрядчики. Остановимся на важнейшем этапе сдачи документации на строительство и начала строительно-монтажных работ.

Почему этот переходный этап так важен?

Во-первых, потому, что СТРОИТЕЛЬСТВО должно вестись в соответствии с принятыми ПРОЕКТНЫМИ РЕШЕНИЯМИ, иначе пропадает суть и ценность проекта, а так же возникнет масса неувязок и трактовок по ключевым узлам и решениям, а это создаст Вам много сложных моментов в работе с подрядчиком на строительство.

Во-вторых, необходимо грамотно ОЦЕНИТЬ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА.

 

 

1. КАК МИНИМИЗИРОВАТЬ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ПОТЕРИ ЭТОГО ЭТАПА?

 

Возможны три варианта решения, в зависимости от организационной схемы:

1. Обеспечение совместной работы проектировщика и подрядчика.

2. Заказ экспертизы проекта.

3. Выполнение работ единым подрядчиком на проектирование и строительство.

Разберем каждый из этих вариантов.

 

1. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОВМЕСТНОЙ РАБОТЫ ПРОЕКТИРОВЩИКА И ПОДРЯДЧИКА.

В процессе выполнения Рабочей документации (второй этап проектирования, после Эскиза – планировки и визуализация проекта) необходимо подключить выбранного Вами подрядчика для заблаговременного разъяснения проектных решений проектировщиком. Это позволит подрядчику точнее определить специфику проекта, а так же участвовать в принципиальных решениях вместе с проектировщиком. Такое взаимодействие синхронизирует и заранее «подружит» обе стороны, что позволит снизить сложности в процессе выполнения работ. Некоторых подрядчиков нужно мотивированно привлечь к этой работе, так как они неохотно идут на продумывание проекта до выхода на стройку.

2. ЗАКАЗ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТА.

Если первый вариант, по каким-то причинам невыполним, то можно заказать экспертизу проекта. Как это сделать? Наймите независимого эксперта (строителя, который не будет принимать участия в проекте, опытного проектировщика или технического надзора за будущим строительством), который даст Вам разъяснения по принятым решениям в проекте, на что они влияют и нужно ли пересмотреть определенные узлы или решения. Ведь Вы не сможете полноценно оценить проект самостоятельно.

3. ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ЕДИНЫМ ПОДРЯДЧИКОМ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ И СТРОИТЕЛЬСТВО.

Наилучший вариант если вы наняли единого подрядчика, тогда принятые решения в проекте будут соответствовать оптимальной реализации, так как такой подрядчик максимально мотивирован в качественной реализации проекта. Добавьте к этому гарантии на строительно-монтажные работы, и становиться очевидно, что единый подрядчик на проектирование и строительство даст Вам лучший результат.

 

 

2. ОЦЕНКА СТРОИТЕЛЬСТВА.

 

Важнейшим моментов в принятии решения служит стоимость выполнения работ и услуг. Что такое смета и как она должна выполняться, чтобы ее расчет был реализуем при строительстве?

Сегодня на рынке чаще всего расчет сметы представляет из себя коммерческое предложение, что не верно по отношению к клиенту. Почему? Вы обратились в строительную компанию с просьбой дать предложение на строительство. Строитель, понимая, что вы обратились еще к нескольким строительным компаниям, рассчитывает ее очень примерно, и когда Вы переходите к подписанию договора, он понимает, что должен в нее «вписаться», иначе он Вас может потерять. Но ведь смета была рассчитана укрупненно! Результат – лавирование строительной компании в рамках сметы, снижение качества работ и материалов, предъявление дополнительных работ, выход на изменение условий. Для клиента это всегда неожиданно, и оставляет очень неприятный осадок. Как этого избежать?

Возможны три варианта действий:

1. Смета разрабатывается проектировщиком.

2. Производится экспертиза сметы строителя.

3. Строительство ведет единый подрядчик на проектирование и строительство.

Пройдемся по каждому из них.

 

1. СМЕТА РАЗРАБАТЫВАЕТСЯ ПРОЕКТИРОВЩИКОМ.

По опыту строительства в разных отраслях смета должна выполняться вместе с проектом, поэтому сейчас можно встретить устойчивое словосочетание «Проектно-Сметная Документация» (ПСД). Почему это важно? Разработчик проекта владеет всеми подробностями будущего объекта, поэтому расчет сметы учитывает эти подробности, а строитель, рассчитывая смету, может по разному трактовать те или иные решения, упрощать их в угоду снижения качества. А разработанная смета проектировщиком, даст полный объем работ для оценки строительства, и тогда уточнения конкретного подрядчика к этой смете будут носить более проработанный характер и более точную оценку стоимости строительства.

2. ПРОИЗВОДИТСЯ ЭКСПЕРТИЗА СМЕТЫ СТРОИТЕЛЯ.

Если по каким-то причинам в объеме проекта смета не рассчитана, или нет возможности ее выполнить независимой стороной, то необходимо нанять стороннего эксперта, для оценки ее разработки строительной компанией (в качестве коммерческого предложения). Это позволит Вам понять насколько она близка к реальным объемам работ и все ли в ней учтено.

3. СТРОИТЕЛЬСТВО ВЕДЕТ ЕДИНЫЙ ПОДРЯДЧИК НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ И СТРОИТЕЛЬСТВО.

Имея единого подрядчика схема расчета стоимости строительства должна выглядеть следующим образом. После выполнения Эскизного проекта (первый из двух этапов проекта), единый подрядчик формирует предварительную укрупненную стоимость строительства, например за 1 кв. м общей площади. После разработки проекта в целом (со вторым этапом – Рабочей документацией), он разрабатывает детальную смету со стоимостью материалов, накладных, транспортных и прочих расходах. По этой смете и должно осуществляться производство работ и услуг по строительству Вашего дома.

 

Автор текста - Алексей Н. Закурин

 

Please reload

Избранные посты

Насколько актуально нестандартное жилье в СПб?

22.03.2015

1/2
Please reload

Недавние посты
Please reload

Архив
Please reload

Поиск по тэгам
Please reload